Eine feuchte Stelle in einem Geschäft, einem Büro oder einem verwalteten Wohnblock ist selten nur ein Problem der Innenausstattung. Bleibt sie unbeachtet, kann Feuchtigkeit den Putz beschädigen, muffige Gerüche verursachen, Schimmelbildung begünstigen und dazu führen, dass Räume im Erdgeschoss kalt und vernachlässigt wirken. Wirksame Regelung der Feuchtigkeit in gewerblichen Immobilien Zunächst muss man herausfinden, woher das Wasser kommt – anstatt immer wieder die Flecken an der Wand zu behandeln.

Für Vermieter, Facility-Manager und gewerbliche Eigentümer ist dieser Unterschied von Bedeutung. Ein tragbarer Luftentfeuchter mag zwar die Luftfeuchtigkeit senken, verhindert jedoch nicht, dass aufsteigende Feuchtigkeit vom Boden aus durch das Mauerwerk nach oben dringt. Wenn die Ursache in aufsteigender Feuchtigkeit liegt, kann die bloße Trocknung der Oberflächen zu einem kostspieligen Kreislauf aus Reinigung, Neuanstrich und Austausch beschädigter Oberflächenbeläge führen.

Fangen Sie bei der Ursache an, nicht beim Fleck

Aufsteigende Feuchtigkeit betrifft Wände, die mit dem Boden in Kontakt stehen oder sich in dessen Nähe befinden. Feuchtigkeit aus dem Boden kann in poröses Mauerwerk, Stein und Mörtel eindringen und dabei Salze mit sich führen. Die Folge sind häufig sichtbare Schäden an den unteren Wandabschnitten, meist bis zu einer Höhe von etwa 1,5 Metern über dem äußeren Bodenniveau.

Die Anzeichen sind ganz konkret. Achten Sie auf abblätternde Farbe, Blasenbildung an Oberflächen, bröckelnden Putz, weiße Salzablagerungen, dunkle Stellen im unteren Wandbereich und einen anhaltenden erdigen oder pilzartigen Geruch. Sockelleisten können weich werden oder sich zersetzen, und die Räume können sich selbst bei eingeschalteter Heizung ungewöhnlich kalt anfühlen.

Diese Anzeichen deuten nicht zwangsläufig auf aufsteigende Feuchtigkeit hin. Auch eine undichte Dachrinne, beschädigte Fugen, ein fehlerhafter Dachanschluss, eine überbrückte Außenwand im Erdgeschoss, ein Leck in der Sanitärinstallation oder eine unzureichende Belüftung können Feuchtigkeit verursachen. Das Feuchtigkeitsmanagement bei Gewerbeimmobilien sollte niemals auf Vermutungen beruhen. Prüfen Sie die Bausubstanz und das Schadensbild, bevor Sie sich für eine Abhilfemaßnahme entscheiden.

Eine nützliche Regel lautet ganz einfach: Wenn sich Feuchtigkeit am Sockel der Wände im Erdgeschoss konzentriert und in einem gleichmäßigen Streifen nach oben steigt, ist aufsteigende Feuchtigkeit sehr wahrscheinlich. Tritt sie hingegen hoch an der Wand, in der Nähe der Dachlinie, um ein Fenster herum oder erst nach starkem Regen auf, sollten Sie zunächst andere Ursachen untersuchen.

Warum Luftentfeuchter das Problem der aufsteigenden Feuchtigkeit nicht lösen

Luftentfeuchter spielen in manchen Gebäuden eine wichtige Rolle. Sie können nach Überschwemmungen, während der Bautrocknung oder bei besonders hoher Luftfeuchtigkeit Abhilfe schaffen. Außerdem können sie dazu beitragen, dass sich ein Raum angenehmer anfühlt, während andere Reparaturarbeiten durchgeführt werden.

Sie stellen jedoch keine Lösung zur Ursachenbekämpfung bei aufsteigender Feuchtigkeit dar. Ein Luftentfeuchter entzieht der Raumluft Wasser. Er verhindert jedoch nicht, dass Bodenfeuchtigkeit in das Mauerwerk eindringt. Sobald er ausgeschaltet, geleert oder an einen anderen Ort gebracht wird, setzt sich der zugrunde liegende Prozess fort.

Deshalb wiederholt sich bei manchen Gewerbeimmobilien immer wieder das gleiche Muster: Die Wand sieht für kurze Zeit besser aus, dann treten die Flecken wieder auf, die Farbe blättert erneut ab und die Mieter beklagen denselben Geruch. Das Gebäude wurde zwar oberflächlich getrocknet, aber nicht an der Ursache geschützt.

Bei einer größeren Immobilie summieren sich zudem die Betriebskosten und der praktische Aufwand. Tanks müssen geleert, Filter gewartet werden, und unter Umständen sind mehrere Geräte in verschiedenen Räumen erforderlich. Dies ist besonders in belegten Büros, Verkaufsräumen, Gemeinschaftsfluren, Lagerräumen und Mietwohnungen mit einem hohen Aufwand verbunden.

Feuchtigkeitsmanagement bei Gewerbeimmobilien für größere Gebäude

Eine praktikable Lösung muss auf die Größe und den Grundriss des Gebäudes abgestimmt sein. Ein kleines Büro im Erdgeschoss mit einer betroffenen Wand unterscheidet sich erheblich von einem gemischt genutzten Gebäudekomplex, einem umgebauten Objekt mit mehreren Einheiten oder einem Gewerbeobjekt mit langen inneren Mauerwerkswänden.

Elektronische Systeme gegen aufsteigende Feuchtigkeit sind darauf ausgelegt, dieses Problem kontinuierlich zu beheben. GUARDIAN-Geräte wirken, indem sie die elektrische Potentialdifferenz ausgleichen, die es der Feuchtigkeit ermöglicht, aus dem umgebenden Boden in das Mauerwerk zu gelangen. Ziel ist es, die vorhandene Wandfeuchtigkeit durch die Schwerkraft nach unten abfließen zu lassen, damit die Wand nach und nach trocknen kann, anstatt ständig von unten erneut befeuchtet zu werden.

Stellen Sie sich das Prinzip wie statische Elektrizität aus einer Haarbürste vor: Ein elektrischer Effekt kann Bewegungen beeinflussen, ohne dass sichtbare mechanische Teile erforderlich sind. Das Gerät läuft kontinuierlich, während das Gebäude in seinem eigenen Tempo trocknet. Es handelt sich nicht um eine schnelle, oberflächliche Verschleierung, und genau darin liegt seine Stärke. Durch eine ordnungsgemäße Trocknung hat das Wandmaterial Zeit, eingeschlossene Feuchtigkeit und Salze abzugeben.

Bei gewerblichen Gebäuden spielt der Abdeckungsradius eine zentrale Rolle bei der Geräteauswahl. Ein System, das für das Gebäude zu klein ist, kann dazu führen, dass bestimmte Bereiche außerhalb seiner Reichweite liegen. Ein System, das ohne Berücksichtigung der Raumaufteilung überdimensioniert ist, ist möglicherweise ebenfalls nicht die sinnvollste Wahl. Innenwände, Höhenunterschiede, Anbauten und separate Gebäudeteile spielen dabei eine wichtige Rolle.

Planen Sie entsprechend der Grundfläche des Gebäudes

Gehen Sie zunächst von den gefährdeten Bereichen aus, nicht nur von der Anzahl der Räume. Ermitteln Sie Wände mit Bodenkontakt, Bereiche im Untergeschoss sowie alle erhöhten Bereiche im Erdgeschoss, in denen Anzeichen von Feuchtigkeit auftreten. Betrachten Sie anschließend den Gebäudeplan als Ganzes.

Eine zentrale Position bietet in der Regel die beste Abdeckung, ähnlich wie bei der Aufstellung eines WLAN-Routers an einer Stelle, von der aus sein Signal den größtmöglichen Bereich abdecken kann. In langen oder unregelmäßig geschnittenen Gebäuden kann mehr als ein Gerät erforderlich sein. Separate Flügel, dicke tragende Wände und voneinander getrennte Bereiche können separate Abdeckungszonen erforderlich machen.

Für größere Wohn- und Gewerbeimmobilien, Modelle PRO 15 und PRO 25 sind für eine größere Fläche ausgelegt als ein Standardprodukt für Einfamilienhäuser. Die Wahl sollte sich nach der Größe und Form des Grundstücks richten und nicht nach der sichtbaren Größe eines einzelnen Flecks.

Stellen Sie es richtig auf und lassen Sie es laufen

Die Installation ist einfach gehalten, doch die Platzierung spielt dennoch eine wichtige Rolle. Bringen Sie das Gerät an einer geeigneten, zentralen Stelle innerhalb des zu schützenden Bereichs an und befolgen Sie dabei die mitgelieferten Montage- und Anschlussanleitungen. Es benötigt eine zuverlässige Netzstromversorgung und sollte ständig eingeschaltet bleiben.

Stellen Sie das Gerät nicht an einem Ort auf, an dem es bei der Reinigung von Geräten, bei vorübergehenden Ausstellungen oder bei Umgestaltungen des Büros wahrscheinlich vom Stromnetz getrennt wird. In verwalteten Räumlichkeiten sollten Sie die Steckdose kennzeichnen oder das Gerät in das Wartungsprotokoll des Standorts aufnehmen, damit das Personal weiß, dass es Teil des Feuchtigkeitskontrollsystems ist.

Der Dauerbetrieb verbraucht im Vergleich zum ständigen Einsatz mehrerer Kompressor-Luftentfeuchter nur sehr wenig Strom. Noch wichtiger ist jedoch, dass der Gebäude durch den gleichmäßigen Betrieb Zeit hat, ohne Unterbrechung zu trocknen.

Die Erwartungen im Zaum halten, während die Wände trocknen

Die Trocknung erfolgt nicht sofort, da Mauerwerk eine beträchtliche Menge an Feuchtigkeit speichern kann. Eine Wand, die seit Jahren feucht ist, wird nicht innerhalb einer Woche trocken. Die dafür benötigte Zeit hängt von der Wandstärke, dem Baumaterial, der Salzbelastung, der Innenbeheizung, der Belüftung und dem Ausmaß der ursprünglichen Feuchtigkeitsbelastung ab.

Vermeiden Sie es in dieser Zeit, voreilig dekorative Ausbesserungen vorzunehmen. Wenn Sie feuchten oder salzbelasteten Putz zu früh neu streichen, können Probleme unter der frischen Oberfläche verborgen bleiben. Lose und beschädigte Oberflächen müssen möglicherweise entfernt werden, sobald die Wand zu trocknen beginnt, und salzbelasteter Putz erfordert vor dem Neuanstrich unter Umständen entsprechende Sanierungsmaßnahmen.

Sorgen Sie dafür, dass das Gebäude nach Möglichkeit angemessen beheizt und belüftet wird. Dies trägt dazu bei, dass die Feuchtigkeit im Laufe des Trocknungsprozesses von der Wandoberfläche verdunstet. Dies ersetzt zwar nicht die Ursachenbekämpfung, unterstützt den Prozess jedoch.

Halten Sie den Zustand der betroffenen Bereiche vor der Installation fest. Fotos, Notizen zu Gerüchen und einfache Feuchtigkeitsbeobachtungen können Vermietern und Haustechnikteams dabei helfen, eine allmähliche Verbesserung zu erkennen. Dies ist besonders nützlich, wenn Mieter eine sofortige optische Veränderung erwarten, die Wand sich jedoch noch in der Trocknungsphase befindet.

Ignorieren Sie die anderen Wartungsmängel nicht

Eine Lösung gegen aufsteigende Feuchtigkeit sollte Teil einer sinnvollen Gebäudeinstandhaltung sein und diese nicht ersetzen. Reparieren Sie undichte Dachrinnen und Fallrohre, beseitigen Sie Verstopfungen in Abflüssen, beheben Sie undichte Stellen in den Wasserleitungen und stellen Sie sicher, dass das Außengelände keine Feuchtigkeitssperren überbrückt oder anfällige Wandabschnitte bedeckt.

Wenn in einer Immobilie sowohl Kondenswasser als auch aufsteigende Feuchtigkeit auftritt, sollten beide Probleme behoben werden. Verbessern Sie die Entlüftung in Küchen und Bädern, sorgen Sie für eine angemessene Grundheizung und vermeiden Sie Tätigkeiten, bei denen übermäßige Feuchtigkeit in schlecht belüftete Räume gelangt. Eine Ursache kann eine andere überdecken, insbesondere in älteren Gewerbegebäuden, die im Laufe der Zeit unterteilt oder umgebaut wurden.

Entscheidend ist, dass man nicht jedes Feuchtigkeitsproblem auf die gleiche Weise behandelt. Bei Kondenswasser sind Maßnahmen zur Feuchtigkeits- und Belüftungsregulierung erforderlich. Bei eindringendem Regenwasser müssen die Baustoffe repariert werden. Bei aufsteigender Feuchtigkeit müssen Maßnahmen ergriffen werden, die das Eindringen von Feuchtigkeit aus dem Boden verhindern.

Ein höherer Standard für verwaltete Immobilien

Gewerbeimmobilien benötigen Lösungen, die auch nach dem Abzug des Bauunternehmers oder nach Abschluss der Wartungsarbeiten noch praktikabel sind. Ein nicht-invasives, kontinuierlich arbeitendes System kann besonders dann von Nutzen sein, wenn störende Arbeiten die Mieter, die Öffnungszeiten oder den Zugang zu genutzten Räumen beeinträchtigen würden.

Der beste Zeitpunkt zum Handeln ist, bevor Schäden an den unteren Wandabschnitten zu einem Sanierungsvorhaben werden. Ermitteln Sie die Ursache, wählen Sie eine Abdeckung, die für das gesamte Gebäude geeignet ist, und geben Sie dem Mauerwerk Zeit, sich zu erholen. Eine trockene, gut gepflegte Wand ist leichter zu instand zu halten, lässt sich leichter vermieten und erfordert mit weitaus geringerer Wahrscheinlichkeit immer wieder das gleiche Reparaturbudget.